A budapestiek régóta tudják: a VIII. kerület egyes részein egyre inkább sikk lakáshoz jutni, mivel a kerület folyamatosan fejlődik. Az utcák zöme már nem emlékeztet a régi képre: maguk mögött hagyják a koszt és málló vakolatokat. A  kerület leglepattantabb részén viszont más a helyzet: itt csak fantomrehabilitáció valósult meg.

Szociális rehabilitáció a “Nyóckerben”

A VIII. kerület leglepattantabb részének, a Magdolna-negyednek a szociális rehabilitációját 2005-ben kezdték el, befejezését pedig 2020-ra tervezik. A gigahosszúságú projektben az első 4-5 év a Nagyfuvaros utca – Népszínház utca – Fiumei út – Baross utca – Koszorú utca – Mátyás tér által határolt területen élők meggyőzésének évei, akik bizony mindennel és mindenkivel kapcsolatban bizalmatlanok. Pedig sokszor olvashattuk már, hogy ezen a területen a cél nem más, mint egy olyan negyed kialakítása, mely képes befogadni és hosszútávon biztonságos otthont nyújtani a különböző kultúrájú és társadalmi háttérrel rendelkező rétegeknek, generációknak. Az itt élők bevonásával egyedi arculatú, vonzó városrész kialakítását, az épületek lakhatóvá tételét, új közösségi- kulturális-szociális hely létrehozását tervezi a kerület. A józsefvárosi Magdolna-negyedben 64 lakóháznál mondta a kerület, hogy elkerülhetetlen a szociális városrehabilitáció, a második ütemében 2010-ig pedig várhatóan 16 önkormányzati és hét társasházi tulajdonú épület felújítását végzik el, ehhez a kerület 1,9 milliárd forint európai uniós támogatást nyert. De még van tovább: a munkába állítás, a Teleki tér rendbetétele, lakóház felújítások, az utcák fásítása, a közvilágítás korszerűsítése, s kerékpárút – ezek a fő irányok abban az uniós pályázatban, amelyet a Józsefvárosi Önkormányzat nyújtott be. Ha a Magdolna-negyed további felzárkóztatása érdekében a KMOP-2009-5.1.1./ „Szociális célú városrehabilitáció – Hagyományos építésű városi területek rehabilitációja konstrukciója” című pályázati felhívás sikeres lesz, akkor mind az idén, mind pedig jövőre 1,3 milliárd értékű fejlesztés valósulhat a VIII. kerület leghátrányosabb városrészében. Mivel a szociális rehabilitáció már rég óta tart, így nekilódultunk, hogy saját szemünkkel lássuk, mi változott a negyedben. Láttuk a láthatatlant, azaz fantomrehabilitációt.

A Magdolna utcában (fotó: magdi.blog.hu)

Irreális eladási árból a reálisba

A magdolnanegyed.info.hu szerint a Mátyás tér közvetlen környezetében nem csak épületfelújításokat végeztek el, de bizony több közterület rehabilitációt is. Tény, hogy a tér egyik sarkán egy új építésű ház éktelenkedik, no meg a park is rendezettebb, mint pár éve, de a közterület rehabilitációnak látható nyoma nincs. Lehet, hogy ebben a felújított épületben kínálják megvételre azt a garzont, amelynél ki van emelve, hogy lakás egy kívül-belül felújított házban található. S talán ezért kerül a 26 nm-es ingatlan, a maga 319 ezer 231 forintos négyzetméterével 8 millió 300 ezerbe, amely bizony vetekedik egy-két budai kerület garzonlakás kínálati árával. A KSH Ingatlanadattára szerint 2008-ban itt 183 ezer forintért adta-vettek egy négyzetmétert. A környéken egyébként a hasonló paraméterekkel rendelkező ingatlanokat 7 millió alatt bocsátják áruba. Teszik ezt mind a Mátyás téren, mind pedig annak környékén, például a Nagyfuvaros utcában.

Az irányárakat elosztva a négyzetméterrel megkaptuk, hogy a két ingatlannál 215-239 ezer forintot kérnek egy négyzetméterért. Ezek a négyzetméterárak bár jóval alacsonyabbak, mint a fent nevezet szuperdrága garzonnál, azért a két évvel ezelőtti árakhoz képest még így emelkedést mutat. Ahogy fent írtuk a Mátyás téren két évvel ezelőtt 183 ezret ért egy négyzetméter, a Nagyfuvaros utcában pedig 228 ezret. S bár a szintén rehabilitáció alatt álló Dankó utcában már 5 és fél milliós irányáron egy 25 nm-es garzonhoz lehet hozzájutni, amely bizony sokaknak csábító lehet, azért nézzünk szembe a tényekkel: rehabilitáció ide vagy oda, itt pusztán 5 ezer forinttal emelkedett egy négyzetméternyi lakásár (ami még most csak irányár). 2008-ban ugyanis 215 ezer forintért cserélt gazdát egy négyzetméternyi ingatlan.

Reális eladási árból az irreálisba

A rehabilitációt érintő szakaszon az ingatlan.net statisztikáját böngészve látható, hogy a fent bemutatott, irreális eladási áron induló garzon kikiáltás árát semmi sem körözi le. Ahogy fent is írtuk a rehabilitáció a Népszínház utcát is érinti. Ugyan mi -az általunk bejárt szakaszon – semmilyen fejlődést nem láttunk, azért elbújva itt is lehet egy-két felújított épület. Ha van is, akkor sem valószínű, hogy azt a lakást érinti, amelynek ára mindössze 5 millió forint. Az ingatlan egyébként pont a Köztársaság tértől nem messze, a Népszínház-Kun utca sarkán található, amely éppen a Teleki tér mellé esik, s amelynek rendbetételéről tudjuk, hogy Magdolna-negyed projekt következő fő állomása. A Teleik térnél, a Kun utcában egyébként jóval 5 millió alatt, azaz 175 ezer forintos négyzetméteráron is lehet emeleti garzont kapni.

A Kun utcában viszont nem mérik olcsón a nagyobb alapterületű lakásokat, főleg ha az egy új építésű házban található. Az ingatlan.net adatbázisában ott van feketén-fehéren, hogy 22 millió 900 ezer forintot kér a tulajdonos egy ilyen házban lévő 66 nm-es, háromszobásért. Egy osztás és rájövünk, hogy így 346 ezer 970 forintot ér itt egy négyzetméter, amely bizony vetekedik a budai kerületek áraival. A reális ár valószínűleg a kettő között van, hiszen 2008-ban a Teleki térnél 243 ezer forintot, míg a Kun utcában 302 ezer forintot ért egy négyzetméternyi ingatlan – a KSH adatbázisa szerint.

A rehabilitáción kívüli lakásárak

A Magdolna-negyed rehabilitációja ugyan már nem érinti a Kálvária teret, a sétánk alakalmával rendezettebb házakat, megkezdet építkezéseket láttuk. A terület normalizálódása az ingatlanok árán mégsem érződik. Épp ezért a Fűvészkert mellett, az Illés utcában nem egy és nem kettő olyan garzont ki lehet fogni, melynek irányára nem éri el az 5-6 millió forintot. Sőt! Itt a Kun utcai háromszobással szemben egy extrán felújított, napfényes, rögtön költözhető háromszobás lakás kikiáltási ára itt csak 12 millió 500 ezerről indul.  A fent említett Illés utcai garzonok egyébként 187-196 ezres-, míg az extrán felújított háromszobás 208 ezer 334 forintos négyzetméteráron várja új gazdáját. Mivel ebben az utcában 2008-ban 204 ezret ért egy négyzetméter, így kijelenthetjük, hogy itt vagy estek-, vagy pedig stagnáltak az árak.